22 Апреля 2010Понятие зарегистрированного праваПраво на «достойный жизненный уровень» провозглашено Всеобщей декларацией прав человека и Международным пактом об экономических, социальных и культурных правах. Для реализации данного принципа человек и гражданин, равно как юридическое лицо, Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования должны обладать целым пакетом прав, среди которых право владеть, пользоваться и распоряжаться своим недвижимым имуществом. Однако гражданское законодательство связывает всю полноту приобретения прав и обязанностей гражданина или юридического лица на такое имущество с моментом возникновения права собственности на него. ГК РФ в ст. 131 устанавливает требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество – возникновение, переход, ограничение и прекращение – подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрации подлежат следующие права на недвижимость: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненно наследуемого владения, право постоянного пользования, аренда, сервитут, ипотека, доверительное управление, а также иные права в случаях, установленных законом.
Законодательство именно с моментом регистрации связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на недвижимость. То есть зарегистрированное право – понятие правообразующее. В ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97г. №122-ФЗ (далее – Закон о регистрации) дается понятие этого правового института как юридического акта признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. То есть понятия государственной регистрации прав и зарегистрированного права тесно связаны между собой как причина и следствие, данная цепочка включает в себя всю регистрационную процедуру, при этом объект регистрации устанавливается Гражданским кодексом.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Говоря о государственной регистрации как о доказательстве существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, законодатель, таким образом, разделяет понятия «право» и «зарегистрированное право». Нормы Закона о регистрации применяются только к случаям, когда имеет место зарегистрированное право. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд. Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной им. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Только после государственной регистрации покупатели, меняющиеся, одаряемые приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а арендаторы – право владеть и пользоваться арендованным имуществом.
Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Процедура регистрации может быть приостановлена регистратором прав при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. При этом он сам обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. В день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме регистратор должен уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.
Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.
Существуют юридические ситуации, в которых государственная регистрация будет лишь подтверждать право, а не фактически устанавливать его. Например, законодатель установил, что право собственности на наследственное имущество возникает с момента открытия наследства (п. 4 ст. 1152 ГК РФ: принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации). Член жилищного или жилищно-строительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопление, полностью внесшие свой паевый взнос за квартиру, предоставленную этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на это имущество (п.4. ст. 218 ГК РФ), т.е. приобретают право собственности на жилое помещение не с момента регистрации, а в силу закона. Но данное исключение не отменяет общее правило приоритета зарегистрированного права перед незарегистрированным.
Таким образом, зарегистрированное право – это ваше право, узаконенное государством в лице его компетентных органов. Государство получает возможность отслеживать оборот недвижимого имущества (например, земель) на своей территории и обеспечивает правовую основу защиты прав граждан и юридических лиц на недвижимое имущество.
Если вы не собираетесь совершать с имуществом какие-либо сделки (продавать, дарить, менять, отдавать в залог и т.д.), то вы можете и дальше свободно владеть и пользоваться недвижимостью. Если у вас на руках документы на недвижимое имущество, полученные до 31 января 1998 года (момент вступления в силу Закона о регистрации), и вы планируете продать, подарить, заложить, обменять или другим образом распорядиться имуществом, то совершить сделку с объектом недвижимости без регистрации ранее возникшего права, несмотря на то, что такое право также признается государством, невозможно. Зарегистрировать ранее возникшее право на недвижимое имущество можно по желанию правообладателя в любое время до или одновременно с отчуждением объекта недвижимости.
Что касается опыта зарубежных стран, наиболее распространенными в мире системами регистрации являются системы, которые базируются на «регистрации документов» (deeds registration), и системы, где основой является «регистрация прав или титулов» (title registration). В системах, которые базируются на «регистрации документов», в реестр вносится запись о передаче (договор передачи) прав на недвижимость как любого частного соглашения (например, нотариусом). При этом государство не несет никакой ответственности за настоящие соглашения. Такая система характерная для аграрных стран, и можно считать, что в некоторой мере аналог такой системы, в очень сокращенном и несистематизированном виде, действует в Украине в вопросах, связанных с квартирами и зданиями.
В системах, где основой является «регистрация прав или титулов» (title registration), регистрируется факт самого соглашения, оформленный соответствующим образом, права и ограничения, которые составляли предмет соглашения, а недвижимость отображается на специальных крупномасштабных картах. Все действия происходят в соответствии с установленной законодательством процедурой, где государство гарантирует корректность соглашений и несет ответственность в случаях возникновения нарушений прав собственников. Эта довольно сложная система, в которой задействован ряд организаций с четким распределением функций. При этом органы, которые регистрируют права собственности (титулы), не имеют абсолютно никаких распорядительных функций в отношении недвижимости.
Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по системе title registration, то есть по установленной законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По сравнению с аналогичными системами, скажем, в США, Германии, Франции, система государственной регистрации в России сравнительно молода, однако даже за такой небольшой срок субъекты гражданского оборота сумели оценить все преимущества существования своего зарегистрированного права. Дополнительной гарантией достоверности зарегистрированного права служит то обстоятельство, что Законом о регистрации предусмотрен только судебный порядок оспаривания такового.
Таким образом, акт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является обязательным, завершающим элементом юридического факта, в результате которого возникают, изменяются и прекращаются права на недвижимость, и возникает правовой институт – зарегистрированное право, гарантирующий со стороны государства прочность оборота недвижимости, устанавливающий приоритет его устойчивости и законности.
Л.А. ГОЛОВНЕВА,
начальник отдела правового обеспечения
Управления Федеральной службы государственной
регистрации,
кадастра и картографии по Рязанской области.
(«Рязанские ведомости» от 17.04.2010 г.)
|
