12 Марта 2010Управление домами: как активизировать этот бизнес?Состоялось заседание комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства, на котором прошло обсуждение актуальной темы «Механизмы финансирования капитального ремонта и повышение эффективности эксплуатации многоквартирных домов. Что после 185-ФЗ?».
Открывший заседание комитета его председатель, доктор юридических наук Андрей Широков, а также другие участники заседания отмечали, что необходимые объемы финансирования для капремонта и содержания домов многократно превышают доступные бюджетные средства. В том числе – средства, предоставленные Фонду содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства в рамках выполнения норм Федерального закона от 21.08.2007 года №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», который действует до 2012 года.
Этот закон значительно активизировал процесс передачи управления жилой недвижимостью частным управляющим организациям, но не мотивирует эти компании для организации и финансирования капитальных ремонтов и энергосбережения в многоквартирных домах.
Поскольку действие закона 185-ФЗ ограничено по срокам, то уже сегодня нужно решать, как будет финансироваться капитальный ремонт многоквартирных домов впоследствии, как привлечь частный капитал для выполнения обязательств власти – бывшего собственника практически всех многоквартирных домов, как повысить роль предпринимательского сообщества в управлении многоквартирными домами, как объяснить новым собственникам необходимость бремени содержания общего имущества в многоквартирных домах.
В настоящее время необходимость в финансировании управления жилой недвижимостью увеличивается. Для этого нужно привлекать средства на проведение работ по энергоэффективности жилья, чтобы достичь снижения потребления в жилищном секторе всех видов энергоресурсов на заданные президентом РФ величины.
Андрей Широков привел данные, из которых следует, что сегодня уже более 40 процентов многоквартирных домов управляются и обслуживаются частными компаниями и ТСЖ, 33 процента находятся в непосредственном управлении, а за муниципальными организациями осталось в управлении менее 30 процентов. При этом, новые управляющие – предприниматели остаются, зачастую, один на один с собственниками жилой недвижимости, без правовой и методической поддержки.
Возможности для ведения эффективного бизнеса управляющими организациями в настоящее время весьма ограничены из-за несовершенства законодательства, отсутствия урегулированных законами правоотношений с органами публичной власти, проверенных и надежных методов привлечения частными компаниями кредитов для модернизации жилой недвижимости.
Члены комитета отмечали, что нормы Федерального закона от 23 ноября 2009 года №261-ФЗ «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» требуют обязательного повышения энергетической эффективности жилой недвижимости при проведении капитальных ремонтов.
Однако закон не решает проблему финансирования этих ремонтов, не определяет содержание понятия «энергосервисных услуг» и не стимулирует формирование рынков таких услуг. Закон не требует разработки правил предоставления различных видов услуг энергосервиса, что, возможно, приведет к недобросовестной конкуренции или монополизации на рынках предусмотренных законом энергосервисных контрактов.
Федеральные законы сегодня не относят услуги энергосервиса к категории коммунальных услуг и, соответственно, действующие нормативные акты не предусматривают учет платы за такие услуги при расчете бюджетных субсидий нуждающимся домохозяйствам для оплаты содержания жилья и коммунальных услуг.
Это существенно ограничивает возможность предоставления услуг энергосервиса малыми и средними предприятиями частного сектора. Не всегда учитывается то, что возможности оплаты мероприятий, выполняемых по энергосервисным контрактам, за счет экономии средств по платежам за коммунальные ресурсы ограничены в условиях постоянного роста тарифов и достаточно высокой инфляции.
Участники заседания сделали ряд предложений, направленных на повышение эффективности работы управляющих организаций и использования средств для капитальных ремонтов жилой недвижимости.
Предложено также осуществить пилотный проект по формированию рынка энергосервисных услуг в одном из регионов страны. В нем будет предусмотрена подготовка нормативных актов, регулирующих «оборот мощности» ресурсоснабжающих организаций, высвобождаемой в результате повышения энергоэффективности жилой недвижимости, а также устанавливающих порядок бюджетного стимулирования управляющих жилой недвижимостью за снижение потребления коммунальных ресурсов.
Участники заседания выразили намерение направить Минэкономразвития РФ и Минрегионразвития РФ для рассмотрения подготовленный комитетом ТПП РФ по предпринимательству в жилищной и коммунальной сфере анализ барьеров, препятствующих развитию бизнеса управляющих жилой недвижимостью. Комитет считает необходимым участие в обсуждении и реализации прозвучавших предложений всего предпринимательского сообщества России, обеспечивающего управление 3 миллиардами квадратных метров жилой недвижимости с годовым оборотом предоставляемых услуг по содержанию жилья и коммунальных услуг почти в 2 триллиона рублей.
| 
