02 Февраля 2016Строительству жилья – неослабный контроль17 января заседание Рязанской областной думы прошло в формате «правительственного часа». Тема заседания – «Состояние и перспективы жилищного строительства в Рязанской области». На вопросы депутатов отвечал заместитель министра строительного комплекса области Сергей Семенов.
Вначале он представил общую картину состояния жилищного строительства в Рязанской области за последние 10 лет, отметил факторы, которыми характеризуется развитие этого вида строительства.
По сравнению с 2005 годом, ввод жилых домов в регионе увеличился в 2,2 раза и составил в 2015 году 667 тыс. кв. м. Из них доля индивидуального жилья – 40%.
В 2015 году были выданы разрешения на строительство 795 тыс. кв. м жилья. В стадии строительства находятся более 170 объектов площадью 1,6 млн. кв. м. Объем незавершенного строительства многоквартирных жилых домов, по сравнению с 2010 годом, увеличился в 2,8 раза. В настоящее время объемы строительства превышают объемы покупок жилья (в 2015 году построено более 9 тыс. квартир, приобретено 7,2 тыс. квартир).
Развитию жилищного строительства за последние годы способствовало ипотечное кредитование. За последние два года объемы ипотечного кредитования составили свыше 22 млрд. руб. Выдано более 15000 ипотечных кредитов. В 2015 году на вторичном рынке наблюдался спад количества сделок до 40%, на первичном – ситуация более оптимистичная, снижение составило не более 5%. По итогам года, ожидаемый объем ипотеки составит 8,5 млрд. рублей. Ситуацию в значительной мере поддержала федеральная программа субсидирования части процентной ставки по ипотечным кредитам в размере 20 млрд.
Улучшению ситуации на рынке жилья способствовали также меры государственной поддержки приобретения и строительства жилья. Это – материнский капитал, строительство и приобретение жилья для льготных категорий граждан: ветеранов, инвалидов, детей-сирот. Всего за 2015 год улучшили жилищные условия более 4,5 тысячи семей. В нынешнем году с помощью мер государственной поддержки планируется обеспечить жильем не менее 3900 семей.
В настоящее время на территории региона реализуется адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на период 2013-2017 годы. На эти цели направляются средства Фонда содействия реформированию ЖКХ и консолидированного бюджета.
По данным Рязаньстата, удельный вес ветхого и аварийного жилья составляет 2,2% от общего объема жилого фонда или 700 тыс. кв. м. Переселению подлежат 6,5 тысячи граждан, проживающих в 456 многоквартирных домах. Эти объекты признаны аварийными до 1 января 2012 года. Для их расселения будет построено 108 тыс. кв. м нового жилья. В настоящий момент уже расселено 3917 граждан.
В прошлом году в регионе стартовала новая программа «Жилье для российской семьи», по которой планируется построить 175 тыс. кв. м жилья экономкласса в поселке Варские Рязанского района и в районе Карцево города Рязани. Разным категориям граждан будет производиться продажа жилья по цене, не превышающей 35 тыс. руб. за кв. м. Квартиры по таким ценам смогут приобрести работники предприятий оборонно-промышленного комплекса, бюджетной сферы, молодые и многодетные семьи, семьи, имеющие право на материнский капитал. Муниципальные образования городской округ Рязань и Рязанский муниципальный район осуществляют прием документов от граждан для участия в программе. На 1 января 2016 года их насчитывается уже 154. Строительство жилья по программе планируется закончить до конца 2017 года.
В последнее время приходится слышать, что рязанских застройщиков на региональном строительном рынке начинают «теснить» иногородние фирмы. Насколько достоверна эта информация? Сергей Семенов привел следующие цифры.
Доля рязанских застройщиков на рынке жилищного строительства в объеме введенного в эксплуатацию в период 2013-2015 годов жилья составляет 95% (при строительстве жилья для военнослужащих Минобороны России, доля данных объектов в указанный период составила 4,6%).
«В целом, на наш взгляд, доля иногородних застройщиков в Рязанской области невелика, что, в определенной степени способствует формированию здоровой конкуренции на рынке жилищного строительства региона», – отметил Сергей Семенов.
Участников «правительственного часа» интересовало, какова средняя себестоимость квадратного метра жилья в Рязанской области? По данным отдела ценообразования в строительстве главного управления архитектуры и градостроительства Рязанской области, в 1 квартале 2016 года стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых домов с учетом НДС в городе составляет 32750 рублей, в сельских населенных пунктах (без инженерного обеспечения) – 25500 рублей. Нужно отметить, что с начала 2015 года стоимость жилья выросла в среднем на 1,5%.
На «правительственном часе» в областной Думе была рассмотрена негативная ситуация, связанная с обеспечением материалами и комплектующими изделиями строительных организаций, занимающихся возведением жилья на территории области. Ряд строительных материалов, в том числе кирпич и железобетонные изделия, для строительства жилищных объектов в Рязани ввозят из других регионов, а продукция рязанских производителей остается невостребованной. Понятно, что это влияет на снижение инвестиционного потенциала области, сокращение количества рабочих мест, уменьшение доходов бюджетов.
Промышленность строительных материалов Рязанской области способна обеспечить потребности региона для массовой застройки жилыми домами основными видами стройматериалов: цементом, бетоном, раствором, бетонными и железобетонными изделиями и конструкциями, силикатным и керамическим кирпичом, оконными и дверными блоками, мягкими кровельными и изоляционными материалами, стеклом. Кроме того, значительная часть кровельных, изоляционных материалов, стекла цемента поставляются в другие регионы и зарубежные страны.
Для повышения конкурентоспособности предприятий, в рамках государственной программы экономического развития Рязанской области на 2015-2020 годы оказывается государственная поддержка в виде преференций по налогам, субсидий предприятиям строительного комплекса, таким, как: ООО «Гардиан Стекло Рязань», ООО «ЭКО-Золопродукт Рязань», ООО ПК «Стеклокомпозит», ООО «Завод Шинглас», ООО «Завод высокопрочного крепежа «Бервел». В 2015 году были предоставлены субсидии 19 субъектам малого и среднего предпринимательства, осуществляющим деятельность в сфере строительства и производства строительных материалов. Принято решение об оказании государственной поддержки ЗАО «Михайловцемент».
Экономический кризис не мог не отразиться на сфере жилищного строительства. Он породил много проблем, которые в настоящее время приходится решать. Кстати, некоторые из них появились еще до кризисного периода, который способствовал их обострению. Об этих проблемах также шла речь на «правительственном часе».
Одна из них связана со страхованием. С 1 октября 2015 года у большинства застройщиков жилья России возникли сложности со страхованием ответственности со вступлением в силу Федерального закона № 236-ФЗ от 13.07.2015 года, предусматривающего повышенные требования к страховым организациям. В опубликованном Центральным Банком РФ списке из 16 страховых организаций, соответствующих новым требованиям Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, не оказалось страховых компаний, которые в совокупности страховали ответственность более 95% застройщиков, работающих на рынке жилищного строительства Рязанской области. На сегодняшний день ситуация относительно стабилизировалась. Однако такая ситуация настораживает своей непредсказуемостью и опасными последствиями.
Еще одна проблема связана с инженерным обеспечением массовой жилищной застройки. В настоящее время из 133 земельных участков проектной площадью жилья 7,9 млн. кв. м, предназначенных под комплексную жилую застройку, на 80% не обеспечено проектной документацией и инфраструктурой. Частично данная проблема решается засчет инвестиционных программ сетевых и коммунальных компаний.
Кризис отрицательно повлиял на снижение платежеспособного спроса населения, что, в свою очередь, отразилось на активности населения в приобретении жилья;
По-прежнему отмечается низкая доступность кредитных ресурсов и высокие процентные ставки для застройщиков, отсутствие проектного финансирования.
Нельзя не упомянуть и снижение инвестиционной активности бизнеса что сказывается на сокращении объемов строительства и приобретения торгово-офисных и производственных помещений.
Перечислив проблемы в строительной отрасли, Сергей Семенов затронул проблему страхования ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства. После вступления в силу изменений в законодательство ситуация в сфере жилищного строительства резко обострилась. Две недели работа застройщиков страны была парализована в связи с отказом всех страховых компаний, вошедших в список, принимать заявки. Тариф страховых компаний вырос в 4 раза.
В течение месяца с момента вступления изменений закона в силу на территории региона были заключены единичные договоры страхования гражданской ответственности застройщика и, как следствие, приостановлена регистрация большей части договоров долевого участия в управлении Росреестра по Рязанской области. Застройщики не могли получить денежные средства и обеспечить финансирование строительства, многие оказались на грани остановки строительства в целом. За этот же период Банк России дважды вносил изменения в список страховых компаний, сначала увеличив их число до 20, а затем сократив до 19 организаций.
Необходимо отметить, что формально закон дает застройщику возможность выбора способа обеспечения исполнения обязательств перед дольщиком: страхование гражданской ответственности; участие в Обществе взаимного страхования; получение банковской гарантии. Фактически же, с учетом дороговизны банковского поручительства и настораживающих условий участия в ОВС (вступительный взнос в общество – 1 млн. руб., основной принцип участия – субсидиарная ответственность по обязательствам каждого участника), более 80% застройщиков региона решили вопрос в форме страхования.
С учетом необходимости принятия мер, направленных на стабилизацию ситуации, по данному вопросу неоднократно направлялись обращения правительства Рязанской области в адрес Минстроя России.
К сожалению, на строительном рынке области время от времени появляются недобросовестные застройщики, а в результате и «обманутые дольщики». Обойти эту проблему, которая у всех на слуху, нельзя было и на «правительственном часе». Депутаты были проинформированы, что по поручению губернатора области в начале 2015 года в связи с ситуацией на финансовом рынке и возникающих рисках приостановки строительства многоквартирных жилых домов, возводимых с привлечением денежных средств граждан, была создана рабочая группа по контролю за своевременностью исполнения застройщиками обязательств перед участниками долевого строительства.
За это время рабочей группой были рассмотрены более 130 строящихся многоквартирных жилых домов. В случае выявления проблем по какому-либо дому давались поручения администрациям муниципальных образований, эксплуатирующим организациям, рекомендации застройщикам. Исполнение поручений жестко контролировалось.
В целом за последние годы правительство области решило проблемы 2,5 тысячи граждан, заключивших договоры долевого участия на строительство 26 жилых домов и пострадавших в результате действий недобросовестных застройщиков, путем оптимизации затрат на подключение к инженерным коммуникациям, защиты в судах интересов дольщиков.
В настоящее время существенно нарушен срок передачи квартир дольщикам застройщиками ООО «СК Вятич», «Монолит», «Грибоедова-N». Сергей Семенов подчеркнул, что минстрой области держит на контроле строительство каждого дома, чтобы не допустить нарушения прав участников долевого строительства.
| 
