22 Мая 2017Новый закон о государственной регистрации недвижимости26 апреля учебно-методический центр Рязанской торгово-промышленной палаты совместно с управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Рязанской области провели консультационный семинар, посвященный вопросам актуальных изменений в земельном законодательстве, кадастровой оценки и государственного земельного надзора. Открыл семинар заместитель руководителя управления Росреестра Сергей Пыртиков.
Начальник отдела государственного земельного надзора, землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости, геодезии и картографии Антонина Каргинова проинформировала об осуществлении государственного земельного надзора.
Одна из функций управления Росреестра – проведение земельного надзора на территории Рязанской области. При проведении проверок специалисты Росреестра руководствуются положениями ст. 71 Земельного кодекса РФ, 294-ФЗ от 26.12.2008 г. «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля», а также различными регламентами и положениями о земельном надзоре.
Плановые проверки проводятся 1 раз в 3 года (ст. 9 294-ФЗ). План проверок утверждается прокуратурой, с ним можно ознакомиться на сайте Генеральной прокуратуры РФ. Внеплановые проверки (ст. 10 294-ФЗ) проводятся в рамках административного обследования, по жалобам, обязательно согласование их с прокуратурой. Управление Росреестра тесно сотрудничает с органами муниципального земельного контроля, отметила Антонина Каргинова. Они тоже проводят проверки на предмет соблюдения земельного законодательства, поэтому в ряде случаев возможно дублирование.
Согласно ст. 26.1 294-ФЗ до 1 января 2019 года не проводятся плановые проверки в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, относящихся к субъектам малого предпринимательства.
Наиболее часто встречающиеся правонарушения, находящиеся в ведении Росреестра, выявляются по статьям 7.1, 8.8 КоАП РФ (за ч. 2 ст. 8.8 отвечает Россельхознадзор). Минимальный штраф для юридических лиц – от 100 тысяч рублей в зависимости от площади участка и кадастровой стоимости.
По итогам проверок выдаются предписания, в которых указывается требование устранения правонарушения в указанный срок (не более 6 месяцев). По исполнению предписания проводится внеплановая проверка без согласования с прокуратурой. Невыполнение предписания в срок предполагает наложение административного штрафа по ст. 19.5 КоАП РФ.
Сегодня на федеральном и региональном уровне уделяется большое внимание проблеме пожаров. Отмечаются случаи поджогов сухой травы во время действия особого противопожарного режима. Существует постановление Правительства РФ от 25.04.2012 г. №390 «О противопожарном режиме». Управление Росреестра наметило ряд мероприятий по профилактике пожаров, заключено соглашение о сотрудничестве с МЧС. Нарушение требований пожарной безопасности влечет штрафы по ст. 20.4 КоАП РФ.
Кроме того Антонина Каргинова подробно рассказала об административном обследовании объектов земельных отношений (ст. 71.2 ЗК РФ). Оно осуществляется без дополнительных разрешений и согласований и не предполагает доступа ответственных должностных лиц на обследуемые объекты. При его проведении инспекторы не вступают в непосредственный контакт с собственником земельного участка, а проверяют информацию дистанционно по доступным каналам на предмет выявления потенциальных правонарушений. Повторное административное обследование возможно через 2 года.
Слушателями был задан вопрос о проверках земель, выделенных под объекты индивидуального жилищного строительства (целенаправленно такие проверки не проводятся). В целом земельным участком необходимо пользоваться строго в отведенных границах и по целевому назначению, подчеркнул Сергей Пыртиков.
Начальник отдела правового обеспечения, контроля (надзора) в сфере саморегулируемых организаций Светлана Сухова рассказала о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на объекты недвижимости.
С 1 января 2017 года вступил в силу 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости» и заменил собой 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и 221-ФЗ от 24.07.2007 г. «О государственном кадастре недвижимости». Закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории РФ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением сведений, содержащихся в нем.
Нововведением стало требование об одновременном государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в связи с: образованием объекта недвижимости, прекращением существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, за исключением ряда случаев.
Прием заявлений и документов о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав осуществляют ГБУ РО «МФЦ Рязанской области» и филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по экстерриториальному принципу. Любой объект недвижимости, зарегистрированный на территории РФ, можно поставить на учет через кадастровую палату. Заявление и прилагаемые к нему документы представляются на бумажном носителе независимо от места нахождения объекта недвижимости. Сроки государственной регистрации зависят от органа, принимающего документы, и варьируются от 5 до 12 дней, отметила Светлана Сухова.
В новом 218-ФЗ закреплена норма о том, что орган государственной власти или орган местного самоуправления в случае, если право, ограничение права или обременение объекта недвижимости возникают на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления либо сделки с ним, в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия такого акта или совершения такой сделки обязан направить в уполномоченный орган заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в отношении соответствующего объекта недвижимости.
Законом введены новые основания для возврата документов без рассмотрения. Возврат возможен если электронные документы или образы документов не соответствуют формату, если документы на бумажном носителе имеют подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, в том числе документы, исполненные карандашом, имеют серьезные повреждения, которые не позволяют однозначно истолковать их содержание.
Расширен перечень оснований для приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав (всего 55 пунктов).
Затем Светлана Сухова обратила внимание слушателей на особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав отдельных видов недвижимого имущества.
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение, на объект незавершенного строительства в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие объекты, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок.
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором они расположены, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом РФ возможность размещения таких сооружений, а также объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.
В случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела, объединения объектов, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости.
Если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, государственный кадастровый учет такой части осуществляется одновременно с регистрацией договора аренды без соответствующего заявления.
До 1 марта 2018 года основаниями для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства, являются только технический план объекта и правоустанавливающий документ на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены указанные объекты.
По итогам обзора нового закона «О государственной регистрации недвижимости» слушателями были заданы вопросы об увеличении площади объекта недвижимости, о расхождении площадей объектов при совмещении различных баз, о декларации и техническом плане. Формы технического плана и декларации об объекте недвижимости и требования к их подготовке утверждены приказом Минэкономразвития РФ от 18.12.2015 г. №953. По вопросу о разделе индивидуальных жилых домов было отмечено, что согласно разъяснению Верховного суда РФ раздел индивидуального жилого дома на помещения запрещен.
Вспомогательный объект недвижимости нельзя зарегистрировать без основного, так как он выполняет вспомогательные функции по отношению к какому-либо основному объекту. Это позиция Верховного суда РФ. Также существует письмо Минэкономразвития РФ от 03.03.2017 г. №Д23и-1179.
Заместитель руководителя управления Росреестра Сергей Пыртиков подробно проинформировал о кадастровой оценке объектов недвижимого имущества и рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости.
135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» содержит определение кадастровой оценки (ст. 24.11). Все работы по проведению кадастровой оценки отданы на откуп непосредственно субъектам РФ, управление Росреестра этим не занимается.
Кадастровая стоимость применяется в целях налогообложения объектов недвижимости, определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, для исчисления государственной пошлины, при выкупе арендуемого земельного участка, при уплате административного штрафа, при установлении перечня особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, а с 1 января 2016 года она стала учитываться и при продаже объектов недвижимости.
Возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии предусмотрена ст. 24.18 135-ФЗ. Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 г. №263.
Комиссии созданы и функционируют при управлении Росреестра в каждом субъекте РФ. В состав комиссии входят представители органа исполнительной власти субъекта РФ, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, органа кадастрового учета, Национального совета по оценочной деятельности. В Рязанской области комиссия по рассмотрению кадастровых споров была образована в декабре 2011 года.
Физические лица для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости могут сразу обращаться в суд, юридические лица обязаны сначала обратиться в комиссию.
В комиссии можно оспорить кадастровую стоимость по двум основаниям:
1) Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных оценщиком при определении его кадастровой стоимости;
2) Установление рыночной стоимости объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости.
В обоих случаях требуется заявление и выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Получить ее можно бесплатно в кадастровой палате или в одном из МФЦ. Также нужна нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на недвижимость. Если заявление подается по недостоверности сведений, нужно предоставить документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Если документы подаются на основании установления рыночной стоимости, необходимо приложить в бумажном и электронном виде рыночный отчет оценщика по земельному участку.
Рыночный отчет составляют независимые оценщики, с которыми заключается договор. Оценщик выезжает на объект и осматривает его (при массовой оценке индивидуальные характеристики конкретного объекта не учитываются). Рыночный отчет подается на бумажном носителе и в форме электронного документа, подписанного электронной подписью. Общие требования к содержанию отчета приведены в ст. 11 135-ФЗ.
Ранее если разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляла больше 30%, также требовалось положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленное экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет. Теперь эта норма отменена.
В течение семи дней комиссия рассматривает поступившие документы. Если все соответствует требованиям законодательства, комиссия принимает документы и в течение 30 дней рассматривает заявление. Крайне важно, чтобы отчет оценщика был оформлен по всем требованиям. При положительном решении информация о рыночной стоимости направляется в кадастровую палату. Новый земельный налог будет начисляться с 1 января года, в котором принято заявление, но не ранее даты внесения сведений о кадастровой стоимости. Если заявление подано по недостоверности сведений, процедура иная и занимает около двух месяцев. Решения комиссии впоследствии могут быть оспорены в суде.
Сергей Пыртиков привел статистику по работе комиссии. За 2016 год в комиссию поступило 465 заявлений, 416 заявлений принято к рассмотрению. Всего состоялось 27 заседаний комиссии, на которых рассмотрено 334 заявления. 237 заявлений удовлетворено. По сравнению с 2015 годом, количество заявлений увеличилось в 2,5 раза, а количество объектов недвижимости увеличилось в 3,2 раза (608 объектов против 192). В 2017 году статистические показатели продолжают расти. За 1-й квартал состоялось 8 заседаний комиссии, на которых рассмотрено 159 заявлений. 87 заявлений удовлетворено.
В прошлом году была утверждена кадастровая стоимость для земель сельскохозяйственного назначения, в них вошли все садоводческие объединения, находящиеся за чертой населенных пунктов. В комиссию уже поступают заявления об оспаривании кадастровой стоимости таких объектов.
С 1 января 2017 года вступил в силу 237-ФЗ от 03.07.2016 г. «О государственной кадастровой оценке». В субъекте РФ может быть создана бюджетная организация для проведения работ по оценке. По предварительной информации в Рязанской области такая бюджетная организация будет создана летом этого года, к оценке она приступит в следующем году. Кадастровая оценка проводится не чаще чем раз в 3 года и не реже чем раз в 5 лет. Новую комиссию по оспариванию будет создавать сам субъект, и можно будет сразу обращаться в суд.
Также будет проводиться федеральный государственный надзор за определением кадастровой стоимости. Информация о кадастровой оценке будет размещаться в открытом фонде данных для ознакомления.
В семинаре приняли участие представители ряда предприятий и организаций: АО РПТП «Гранит», ООО «Газпромнефть – Рязанский завод битумных материалов», ООО «Газпром межрегионгаз Рязань», АО «Рязаньгоргаз», ООО «Рязанский завод ЖБИ-2», ООО «Доширак Рязань», АО РПК «Хмелефф», ООО «Скопинский мясоперерабатывающий комбинат», ООО УК «Центральное агентство недвижимости», ПАО «Прио-Внешторгбанк», ООО «Надежда» и других.
В заключение Сергей Пыртиков сообщил, что согласно распоряжению Росреестра от 05.04.2017 г. при рязанском управлении появилась апелляционная комиссия по рассмотрению заявлений об обжаловании решений о приостановке осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав. В составе комиссии 6 человек. Существует приказ Минэкономразвития РФ от 30.03.2016 г. №193 «Об утверждении Положения о порядке формирования и работы апелляционной комиссии...». Заявление рассматривается в течение 30 дней. Его необходимо подать в течение 30 дней с момента принятия решения о приостановке документов, также могут подавать кадастровые инженеры.
| 
